Правові консультації

Східноукраїнський центр громадських ініціатив надає безкоштовні консультації щодо правових чи медійних аспектів забезпечення доступу громадськості до містобудівної документаціїучасті громадян у розробці та ухваленні генеральних планів міст.

Ваші питання та пропозиції просимо надсилати за адресою zahyst@gmail.com

 

Відповіді на типові запитання:

+++

У нашому місті протягом тривалого часу не було землі, передбаченої для громадської забудови. На одній із сесій міської ради депутати прийняли рішення про перевід земель промислової зони в землі, передбачені для громадської забудовиЧи можлива зміна конкретної зони міста рішенням ради із однієї на іншу?

Зміст понять «генеральний план населеного пункту» та «план зонування територій (зонінгнаведені в ст. 1 Закону України «Про регулювання містобудівної документації».

Визначення вищезазначених документів дозволяє зробити висновок, що вони розробляються для забезпечення стабільного та сталого розвитку населеного пункту, а також покликані не дозволити прийняття неаргументованих та поспішних рішень. Більш того, генплани та плани зонувань територій є інструментами державного регулювання, і тому мають забезпечувати послідовність містобудівних рішень, що водночас є додатковою гарантією права на власність фізичних та юридичних осіб.

Крім того, статтею 2 Закону передбачено ряд факторів, які мають виконуватись під час планування та забудови територій, серед яких: обґрунтування розподілу земель за цільовим призначенням; визначення і раціональне взаємне розташування зон житлової та громадської забудови, виробничих, рекреаційних, природоохоронних, оздоровчих, історико-культурних та інших зон і об'єктів.

У випадку затвердження відповідними радами рішень у сфері використання земельних ділянок (рішень просторового розвитку, архітектурних рішень, рішень про надання в оренду, тощо), є обов’язковою вимогою – виконання положень затвердженої містобудівної документації. Так, відповідно ч. 2 ст. 5 Закону, вимоги містобудівної документації є обов'язковими для виконання всіма суб'єктами містобудування. Відповідно ч. 3 ст. 8 Закону, рішення з питань планування та забудови територій приймаються відповідними радами та їх виконавчими органами, в межах визначених законом повноважень з урахуванням вимог містобудівної документації. Відповідно до ч. ч. 1, 4 ст. 24 зазначеного Закону, документація із землеустрою розробляється з урахуванням положень плану зонування та/або детального плану території. Зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території та/або детальному плану території забороняється.

Висновок: спроби відповідних органів прийняти рішення, які не відповідають генеральному плану населеного пункту/плану зонування населеного пункту та/або спроби внести зміни до містобудівної документації, без дотримання визначеної законом процедури внесення таких зміни – є протиправними.

Якщо все ж таки приймається рішення про необхідність зміни цільового призначення території, орган місцевого самоврядування має керуватись виключно діючим Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», який передбачає громадське обговорення подібних змін містобудівного документу (ст. 21 Закону).

Лише після цієї процедури питання корегування зонінгу може виноситися на розгляд та затвердження сесії міської ради. Затвердження на місцевому рівні містобудівної документації, зазначеної у частині першій цієї статті, без проведення громадських слухань щодо проектів такої документації - забороняється.

Враховуючи наведене, констатуємо, що органи місцевого самоврядування не можуть, без дотримання процедури, прийняти рішення про: переведення земель із одного виду призначення на інший, змінити зонінг, або надати дозвіл на зведення об’єкту у зоні, яка не передбачає можливість розташування таких об’єктів. При вирішенні питання про зведення об’єктів в зонах, де їх не передбачено, зазначені органи мають: або відмовити в наданні дозволу на їх зведення, або ставити на розгляд питання про можливість внесення змін до генерального плану населеного пункту чи плану зонування територій, де передбачити таку можливість.
 

У разі, якщо рішення все ж було прийняте з порушенням процедури, його слід оскаржити в судовому порядку, або ініціювати накладення вето тощо.

 

+++

Яка процедура безоплатного отримання у власність та приватизації земельної ділянки?

Для того, щоб безкоштовно отримати у власність та згодом приватизувати земельну ділянку, слід виконати декілька дій.

Необхідно визначитись із вільними землями і обрати (якщо це можливо) те, що Вам необхідно. Робити це можна двома шляхами: сходити до управління земельних ресурсів або направити туди інформаційний запит*. Якщо обирається інформаційний запит, то напевне строки на відповідь мають бути дуже короткими, якщо тільки не будуть подовжені до 20 діб. Також, якщо у листі будуть міститися прохання, які підпадають під ознаки звернення, такий лист буде розглянуто у порядку, передбаченому Законом України «Про звернення громадян», тобто протягом одного місяця.

Зазвичай юристи радять додавати до подібних заяв (запитів) якісь графічні матеріали (викопіювання, плани, креслення, схеми, тощо) і просити не конкретне місце розташування ділянки, а якусь територію або місцевість, де людина хоче її отримати.

Але, на думку СЦГІ, якщо Ви точно знаєте, що земельна ділянка вільна (наприклад, Вам це відомо із офіційних або із неофіційних джерел), то можна просити і конкретне місце.

Наприклад, у проханні можна зазначити, що Ви хочете мати землю у такому-то населеному пункті (селищі, районі тощо), зазначити площу ділянки, описати які об’єкти межують із ділянкою з різних боків. Зверніть увагу на те, що якщо ця земельна ділянка є вільною і у неї не має адреси, то остання буде призначена землевпорядною організацією.

Щодо графічних матеріалів:

- їх можна попередньо отримати у міській раді (це буде офіційним документом, але необхідно буде сплатити певну грошову суму);

- їх можна попередньо отримати в організації, якій в подальшому планується замовляти проект землевідводу (позитивним у цьому випадку буде те, що в документі також будуть зазначатись координати земельної ділянки, але, знову ж, необхідно буде сплатити певну грошову суму). Також за домовленістю організація може перевірити земельну ділянку на предмет проходження, автодоріг, трас, трубо- та газо-проводів, а за необхідності надати експертні висновки з приводу змін цільового призначення землі, тощо;

- їх можна сфотографувати на фотопристрій при ознайомленні із генеральним планом або детальним планом Вашого міста та роздрукувати (при цьому Ви понесете лише часові затрати на ознайомлення);

- їх можна скачати з Інтернет тощо.

Також юристи радять замовляти в землевпорядних організаціях (де це можливо) план-схеми місцерозташування земельної ділянки (вартість такого замовлення в залежності від населеного пункту буде складати 100 – 200 грн.) або кадастрових планів (приблизно така ж вартість, як і план схеми).

На думку СЦГІ, на етапі подання інформаційного запиту про вільні земельні ділянки не слід витрачати великих коштів на замовлення схем, а достатньо використати матеріали які наявні в Інтернет, або інші графічні матеріали до яких доступ отримати достатньо просто. Водночас, слід звернути увагу на наступне: головною вимогою до ділянки є те, щоб вона була вільною, щоб на неї ще не були подані подібні заяви і, щоб вона відповідала цільовому призначенню майбутнього використання. Тобто, якщо за генеральним планом ділянки у зазначеному районі планується використовувати як зелені зони (тощо), то претендувати на реалізацію права приватизації під індивідуальне будівництво на них не можливо.

Крім того, є реальні приклади, коли на одну земельну ділянку в один і той же час претендують дві особи. У такому разі на будь-якому етапі, вже після вкладення грошових коштів, будьте готові до відмови у остаточному оформленні документів на земельну ділянку. Тому експерти радять: якщо трапився такий випадок – якомога швидше проходити процедуру, оскільки вирішальним фактом стане, хто швидше оформить документи.

Завчасно готуйте документ, який підтверджує, що Ви не використали своє право на безкоштовну приватизацію. На етапі подання інформаційного запиту достатня лише згадка про зазначений факт, але в подальшому знадобиться довідка із земельного кадастру.

Після того, як питання із визначенням (розташуванням) земельної ділянки вирішаться і Вам нададуть відповідну інформацію, необхідно буде написати та подати до міської ради (у виконавчий комітет, відповідний виконавчий орган) заяву. У ній має міститись клопотання про відвід земельної ділянки під приватизацію (юридична назва: розробка проекту землевідводу). Окрім зазначених вище схем, до заяви також потрібно додати ксерокопію паспорту та коду, а також мати їх оригінал.

У заяві має зазначатись мета. У переважній більшості випадків реалістичною виглядає мета щодо будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), або для індивідуального дачного будівництва у такому ж розмірі. В обох випадках – максимальний розмір площі складає - 0,10 га.

Рішення по заяві має бути прийнятим міською радою протягом місяця.

Результат може бути:

- позитивним (міська рада прийме рішення, яким дозволить розробку проекту землевідводу).

- негативним (міська рада прийме рішення, яким відмовить в наданні дозволу на розробку проекту землевідводу, що є предметом оскарження до суду)

- міська рада взагалі не розглянула Вашої заяви та не надала відповіді на неї. Така ситуація вимагає або повторного звернення з вимогою виконати закон і розглянути звернення, або подання позову до суду щодо бездіяльності органу місцевого самоврядування.

Якщо Ви все ж таки отримали позитивний результат (дозвіл від міської ради), то слід переходити до наступних етапів, де, безумовно, знадобиться вкладення власних коштів. Із отриманим рішенням Ви маєте звернутись знову ж таки до земельного кадастру. Кадастр повинен видати технічне завдання для розробки проекту землевідводу.

Після отримання технічного завдання Вам необхідно буде домовлятись про розробку проекту землевідводу у відповідному (зазвичай, приватному) агентстві. За різними даними такий проект коштуватиме 1,5 – 2 тис. грн. (але цифра не є остаточною, і може перевищувати зазначену в рази).

Наступним етапом є етап узгодження. Він заключається в узгодженні із різними службами. За попередніми даними кожне із таких узгоджень коштує близько 400 грн. Після узгодження проекту землевідводу в базах ця ділянка буде позначатись як зайнята. Як правило, процедура займає тривалий час (близько 3 - 6 місяців). Звичайно, якщо проект не пройде узгодження, витрати за проект землевідводу повернені не будуть.

Відразу розраховуйте на те, що вам буде необхідно отримати довідку про оціночну вартість ділянки та про правовий статус; висновки управлінь (відділів) містобудування та архітектури; документи щодо охорони пам’яток історії тощо; санепідемузгодження; узгодження із управлінням екології і природних ресурсів тощо.

Водночас, слід звернути увагу на існування можливості опору з боку місцевих органів влади. Так, прикладом може бути ситуація, коли зацікавленими особами у отриманні узгодженння у всіх інстанціях, але з боку міської архітектури (управління) узгоджень не має. Документи можуть навмисно затримуватись і не передаватись на розгляд постійної земельної комісії та на сесію ради. У цьому випадку слід також скаржитись у прокуратуру або суд.

Після цього усі необхідні документи (технічне завдання, проект землевідводу і узгодження тощо) подаються на розгляд міської ради для прийняття рішення.

На найближчий сесії це питання має бути розглянуте, але цей розгляд не може тривати більше одного місяця. Дотримання цього терміну має бути взято під контроль. У разі його пропущення слід звертатись із повторним зверненням та вимогою про розгляд питання по суті. При бездіяльності міської ради не стануть зайвими скарги до прокуратури чи позов до суду.

Далі можливі також два варіанти розвитку подій: прийняття позитивного рішення, або прийняття негативного рішення (є підставою для звернення в суд).

Після отримання акту про відвід земельної ділянки відбувається приватизація (118 Земельного кодексу України).

Варто зазначити, що за оцінкою експертів, у середньому оформлення документів затягується на 2 – 3 роки. Вони розглядаються на двох сесіях ради. При чому, на кожній із них Ви можете отримати відмову і Вам знадобиться або оскаржувати дані рішення, або виконувати всі дії спочатку із новою ділянкою.

 

 

 

*Зразок інформаційного запиту

 


 

Міському голові _______________________

______________________________________ (ПІБ)

_________________ (повна поштова адреса)

 

від:

___________________________________ (ПІБ)

_________________ (повна поштова адреса)

__________________ (контактний телефон)

 

 

 

Шановний _______________(ім’я, по батькові)!

 

Під час ознайомлення із матеріалами Генерального плану м. _____________ мені стало відомо про наявність в межах м. _______________ вільних земельних ділянок.

А саме: такі земельні ділянки відповідно до Генерального плану м. _____________ розташовані _______________________________ .

У відповідності до норм діючого законодавства всі громадяни України можуть безкоштовно отримати у власність земельну ділянку (Конституція України, Земельний кодекс України).

 

Відповідно до п. п. г – ґ ч. 1 ст. 121 Земельного кодексу України (Норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам), громадяни України для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) в місті має право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності в розмірі не більше 0,10 га, а також для індивідуального дачного будівництва в такому ж розмірі.

Відповідно до ч. ч. 1 – 2 ст. 118 Земельного кодексу України (Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянам), громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні, подає заяву до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки. Рішення органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування щодо приватизації земельних ділянок приймається у місячний строк на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки.

 

Враховуючи існування у мене права на безоплатне отримання земельної ділянки, а також те що мною не використане право на безоплатну приватизацію земельної ділянки, та керуючись ст. 13 Конституції України, ст. ст. 5, 15, 18 – 20 Закону України «Про звернення громадян», ч. 1 – 2, 4, 6, 7 – 11 ст. 118, п. п. г - ґ ч. 1 ст. 121 Земельного кодексу України,

 

ПРОШУ ВАС:

Розглянути питання про можливість пошуку вільної земельної ділянки _______________________________ для подальшої її приватизації

Забезпечити прийом в Управлінні земельних ресурсів ______________ міської ради з метою ознайомлення із графічними схемами для остаточного визначення розташування та розміру земельної ділянки.

До даного листа додається копія схеми/карти/креслення із виділенням територій м. ______________, які є потенційно цікавими для мене.

Відповідь на це звернення в тому числі інформацію про забезпечення прийому в Управлінні земельних ресурсів _______________ міської ради (місце, дату, час) в порядку передбаченому діючим законодавством.

 

 «__» ____________ 2012 року

 

З повагою,

 

                                                                           _________________ (підпис)_______________(ПІБ)

Прикріплені файли